深圳土地管理制度改革步入重大突破。近期一期《市政府公报》公布了《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》和《关于增进还乡型商品房用地供应暂行规定》两份文件，规定农地入市将可转入养老设施和还乡型商品房建设等民生领域，在盘活原农村集体土地方面迈进了探寻步伐。消弭农地目前失望局面高度城市化之后土地空间严重不足，不仅沦为深圳产业发展的瓶颈，也是民生项目、基础设施落地的排挤，因此盘活土地存量仍然是我市土地管理制度改革的最重要内容。

深圳土地管理的独特特色是，尽管名义上所有土地已完成了国有化，但还有为数不少的土地并没已完成涉及申请，实质上仍掌控在村集体和股份合作公司手里，在寸土寸金的当下，这部分土地的利用呈现粗犷、陈旧、领先的状态。如何推展农地入市？政府管理部门在完备政策、合理分配利益上想要了很多办法，来消弭这批农地所处的政府拿不返、集体用没法、市场用很差的失望局面。

2012年5月，深圳沦为全国土地管理制度改革综合试点城市，6个月后深圳就宣告放松农地入市，2013年12月首宗农地入市的案例在宝安福永问世。之后，政府部门开始筹划农地入市转入民生领域建设的方案。市规划国土委此次实时实施的《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》（以下称之为《暂行办法》）和《关于增进还乡型商品房用地供应暂行规定》（以下称之为《暂行规定》），就为农地入市后的用途修筑了新领域，堪称深圳土地改革的又一根本性措施。

密码一张养老床喜过一套房2014年4月，深圳发售两块土地在全国首次作为养老用地上海证券交易所转让，最后分别溢价6倍、7倍以4亿元和2.8亿元的价格转让。业内人士大体计算出来的结果是，一个床位的相同投资超过113万元，一个床位基本成本超过每月11000元。一时间，社会上一张养老床喜过一套房、富人养老的议论甚嚣尘上。根据市民政部门的规划，我市在2020年前将辟养老床位2.5万张，而在2011年养老床位才将近4000张。

根据《暂行办法》，我市养老服务设施用地采行三种方式供应：市、区财政全额投资的养老服务设施用地，由市民政部门申请人，报市政府批准后，可以采行协议免除地价方式转让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际用于单位为市、区民政部门；产权归政府、引进社会资本举行的养老服务设施用地，由市民政部门申请人，报市政府批准后，可以采行协议免除地价方式转让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际用于单位为市、区民政部门，由市、区民政部门通过公开发表方式引入社会资本经营；社会资本举行的养老服务设施用地，面向所有企业事业单位、社会的组织或者个人，采行招拍挂方式公开发表转让土地使用权。这也意味著，除非是纯粹由社会资本举行的养老院，大部分养老服务设施将使用协议免除地价方式取得土地，防止了一张养老床喜过一套房的情况经常出现。已辟住房可买入用作养老设施地从哪里来？《暂行办法》明确提出希望原农村集体经济的组织继受单位自行举行养老服务设施，原农村集体经济的组织继受单位不应与市规划国土主管部门签定土地使用权转让合约或补充协议，免缴地价，土地使用权期限新的计算出来。土地收益如何分配？《暂行办法》明确提出，仍未完备征伐（并转）地补偿申请且规划为养老服务设施的用地，可以采行招拍挂方式公开发表转让土地使用权。

扣除收益50%划入市国土基金，50%归原农村集体经济的组织继受单位。《暂行办法》规定，土地使用权剩下期限不少于10年的已批并未辟合法用地合乎规划拒绝的，原用地单位申请人自行举行养老服务设施，按居住用地基准地价、原土地使用权剩下年限补缴地价后实行；也可以采行招拍挂方式公开发表出让土地使用权，出让后的土地使用权期限为原土地使用权剩下年限，按原土地用途及剩下年限计算出来的地价为出让底价，成交价低于底价的溢价部分，50%划入市国土基金，50%归原用地单位。

值得注意的是，《暂行办法》还明确提出了买入的办法。即，已辟住房项目经市规划国土主管部门、市住房保障部门、市民政部门表示同意，可整体用作举行养老服务设施。此类项目可由市、区民政部门买入用作举行养老服务设施，也可采行公开发表投标方式由社会资本持有人并经营。农地建安居型商品房《暂行规定》目的多渠道供应保障性住房用地，保证还乡型商品房建设。

《暂行规定》称之为，有多种情形可申请人建设还乡型商品房：企业通过协议方式获得且仍未研发建设的工业用地、原出租住宅用地，在合乎城市规划的前提下，可以申请人建设还乡型商品房；协议转让且仍未研发建设的居住用地、住宅混合用地合乎城市规划用途的，可以申请人减少居住于建筑面积用作还乡型商品房建设；已转让的公交场站、配电站、消防站等交通设施、公用设施用地，在保证符合规划功能的前提下，可以申请人所附建安居型商品房或公共出租住房；改建为住宅的拆毁修复类城市更新项目，不应按住宅建筑面积配建一定比例的还乡型商品房或公共出租住房；经市规划国土主管部门和市住房保障部门表示同意，公共出租住房按我市涉及规定补缴地价后，可以改以还乡型商品房。此外，《暂行规定》称之为，仍未完备征伐（并转）地补偿申请且合乎城市规划的用地，可以采行以下方式之一建设还乡型商品房：原农村集体经济的组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开发表转让土地使用权，扣除收益60%划入市国土基金，40%归原农村集体经济的组织继受单位；原农村集体经济的组织继受单位提出申请，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开发表转让土地使用权，扣除收益90%划入市国土基金，10%归原农村集体经济的组织继受单位。自由选择此方式的，原农村集体经济的组织继受单位还可取得不多达总建筑面积10%的物业。

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